Yunanistan Golden Visa 2025 Analizi ve 2026 Öngörüleri: Yeni Kurallar, Yatırım Eşikleri ve Fırsatlar

 

2025: Yeni Kuralların Sahaya İndiği Yıl

2025, Yunanistan Golden Visa tarihinde bir geçiş yılı değil; yeni sistemin fiilen uygulanmaya başladığı yıl oldu. Devletin temel hedefi netti: daha az ama daha nitelikli yatırımcı.

Güncel Yatırım Eşikleri ve Bölgesel Ayrım

2025 itibarıyla Yunanistan, ülkeyi tek tip yatırım alanı olarak değerlendirmeyi bıraktı ve bölgesel bir modele geçti:

• 800.000 €: Atina (Attica), Selanik, Mikonos, Santorini ve yüksek talep gören bölgeler

• 400.000 €: Diğer tüm uygun bölgeler

• 250.000 € (özel koşullu):

  • Ticari veya endüstriyel yapıların konuta dönüştürülmesi

  • Tescilli (listed) tarihi binaların restorasyonu

400.000 € ve 800.000 € kategorilerinde alınan konutların en az 120 m² olması zorunlu hale geldi. Bu teknik detay, düşük bütçeli ve küçük metrekareli yatırımların sistem dışına itilmesini amaçlıyor.

---

Başvuru Sayıları Neden Düştü, Süreçler Neden Hızlandı?

2025’te başvuru sayılarında düşüş yaşandı. Ancak bu düşüş çoğu zaman yanlış yorumlandı.

• Toplam başvuru sayısında sınırlı bir azalma

• Aylık bazda dönemsel sert düşüşler

• Buna karşın onaylanan dosya sayısında ciddi artış

Bu değişimin arkasındaki temel neden, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın devreye aldığı tam dijital başvuru sistemi oldu. Dijitalleşme sayesinde geçmişte 18–24 ay süren işlemler, 2025’te ortalama 3–6 ay bandına indi.

Bu durum, sistemin yavaşladığını değil; filtrelendiğini gösteriyor.

---

Türk Yatırımcılar Açısından Yunanistan Golden Visa

2025’te Türk yatırımcıların Yunanistan Golden Visa’ya ilgisi azalmadı; aksine daha bilinçli hale geldi.

Öne çıkan motivasyonlar:

• Schengen bölgesinde vizesiz dolaşım

• Aile bireylerini kapsayan oturum hakkı

• Fiziksel ikamet zorunluluğunun olmaması

• Çocuklar için Avrupa’da eğitim planları

• Türkiye’deki ekonomik belirsizliklere karşı alternatif bir yaşam ve varlık planı

Özellikle İzmir ve Ege bölgesi merkezli yatırımcılar için Yunanistan; coğrafi yakınlık, yaşam tarzı ve gayrimenkul erişilebilirliği nedeniyle güçlü bir seçenek olmaya devam ediyor.

---

2026 Öngörüleri: Golden Visa Artık Akıllı Yatırım Oyunu

2026’ya girerken Yunanistan Golden Visa programı net biçimde yeni bir evreye geçiyor. Artık avantaj, yalnızca rakamda değil; yatırımın niteliğinde.

250.000 € Seçeneği: Son Düzlük

250.000 € ile Golden Visa tamamen bitmiş değil. Ancak bu tutar yalnızca:

• Konut dönüşüm projeleri

• Tarihi bina restorasyonları

ile mümkün olacak. Bu projeler; imar, belediye, teknik uygunluk ve hukuki süreçler içerdiği için profesyonel danışmanlık olmadan ciddi risk barındırır.

Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) Yasağı

Golden Visa ile alınan mülklerde kısa dönemli kiralama yasaklandı. Bu yasağın ihlali:

• Oturum izninin iptali

• Yüksek idari para cezaları

anlamına geliyor. 2026’da yatırımcıların odağı; uzun dönem kiralamaya uygun, istikrarlı gelir üreten projelere kayacak.

Kart Tarihi Düzenlemesi

2026 başı itibarıyla planlanan düzenleme ile oturum izninin 5 yıllık süresi, başvuru tarihinden değil kartın basıldığı tarihten itibaren başlayacak. Bu, bürokratik gecikmeler nedeniyle kaybedilen sürenin yatırımcıya iade edilmesi anlamına geliyor.

---

2026’da Kimler Avantajlı Olacak?

2026’da Yunanistan Golden Visa’da kazanan profil şudur:

• Yalnızca fiyata değil, mevzuata odaklanan

• Mülkün hukuki ve teknik statüsünü analiz eden

• Kısa vadeli değil, sürdürülebilir getiri hedefleyen

• Süreci satış değil, dosya güvenliği perspektifiyle yöneten

Golden Visa artık bir hız oyunu değil; strateji oyunu.

---

Yatırımcıya Net Tavsiye

Yunanistan Golden Visa düşünen yatırımcılar için 2026 gerçeği nettir:

Lokasyon tek başına yeterli değildir. Metrekare, kullanım amacı, dönüşüm uygunluğu ve mevzuat uyumu doğru analiz edilmezse, geri dönüşü olmayan zaman ve para kayıpları yaşanabilir.

Bu nedenle Golden Visa süreci, yalnızca gayrimenkul alımı değil; çok katmanlı bir yatırım ve oturum planlaması olarak ele alınmalıdır.

---

Yunanistan Golden Visa 2025–2026 döneminde hâlâ güçlü bir araçtır. Ancak doğru ellerde ve doğru projeyle.